买REITs胜过直投房产 美国REITs或迎抄底良机

    【建材网】“没有REITS就没有美国商业的买R美国今天。”盛世神州房地产投资基金总裁王戈宏日前在广州表示，胜过REITs是直投美国商业发展并形成连锁的根本驱动力，也是房产一种非常稳健的投资标的，而在中国就REITs已经争论了5年，迎抄还是底良雷声大雨点小，不过，买R美国现在QDII基金给国内投资者参与海外REITs提供了一个较好的胜过渠道，而且金融危机令大量物业变得廉价，直投美国REITs或迎来抄底良机。房产
　　
　　REITs目前被低估
　　
　　所谓REITs，迎抄就是底良房地产投资信托基金，但与我们国内的买R美国房地产信托产品不一样，它是胜过房地产证券化，可以上市交易。直投上世纪60年代美国就率先推出REITs这一产品，在美国，REITs所投资的资产非常丰富，不仅包括商场、写字楼、酒店和各种类型的公寓，还包括林场、监狱、储物场、停车场甚至通信塔台等，而沃尔玛、麦当劳之所以高速发展成为同业中的巨无霸，也与它们善用REITs有很大的关联。
　　
　　据王戈宏介绍，REITs从出生到今年，年均收益率达到7%-8%，被认为是比债券收益高、比股票更稳健的投资品，很多美国的证券投资基金都对REITs有一定比例的配置，包括对冲基金。过去16年美国REITs指数总收益达600%，截至2011年7月31日，富时美国房地产权益类REITs指数过去35年间年化收益13.58%，而在2008年金融危机期间，一些公寓类REITs的收益率仍超过40%，以至于《福布斯》刊文称，“RE-ITs绕过了金融危机”。
　　
　　不过，这次金融危机依然连累了众多REITs，不少RE-ITs股票价格被严重低估，截至9月底，美国REITs的平均价格较净资产低10%左右。“从派息率就能看出这些（REITs）公司的财务非常健康，而且趁着危机大量兼并了廉价物业，REITs已为高收益提供了一次非常好的续能准备。我想这就是时机！”王戈宏说。
　　
　　不过，目前国内可以投海外REITs的QDII基金只有诺安收益不动产基金和鹏华美国房地产基金，其中前者是投资全球REITs，目前仍处于封闭期，后者主要投资美国的REITs，目前尚在发行中。对比这两只产品，在美国曾管理过REITs的王戈宏更偏好后者，因为美国REITs除了品种丰富便于配置外，收益还免税，而香港上市的REITs收益不免税，吸引力相对就小很多，而且交易也不够活跃。
　　
　　买REITs胜过直投房产
　　
　　针对一些国内投资者选择去美国买房的现状，王戈宏表示，如果是为了在美国居住，现在去美国买房是个不错的选择，但如果出于投资的目的，那就不如选择REITs了。
　　
　　王戈宏分析说，直接投资海外不动产，首先是投资的信息不对称，选择勘查物业耗费时间精力，其次，要多重交税，税务规定非常复杂；再次，还面临房价波动带来的收益风险以及纯投资性购买的后续出租管理等问题。此外，无法分散风险，退出权益很难保证。相比之下，如果投资于REITs，会有较稳定的分红收入（按规定，REITs每年要将收益的90%分给投资者），而且这个收入是免税的，另外，通过投资不同的REITs实现风险的分散化，比如在金融危机期间，住酒店的人少了，万豪的REITs收益下降，但租房的人多了，而且租约延长，装修成本降低，连锁公寓类REITs反而会有较好收益，同时储物场REITs也会因很多人失去住房而走俏。
　　
　　“投基金是投房地产的源头，炒房子是击鼓传花，如果把那个花扔不掉的话是很倒霉的。投资专业的REITs基金要比你自己投房地产来得更加的安全一些。”王戈宏强调说。