中行详解存量房贷利率调整细则 非一刀切

摘要：“上调存量房贷利率，中行主要是详解细则出于改善银行净息差、提高银行收益的存量考虑。”中行相关人士表示。房贷非刀

又是利率中行。

4月23日，调整中国银行宣布，中行根据与客户合同约定，详解细则在利率调整方式到期时将存量首套、存量二套、房贷非刀三套及以上的利率房贷利率浮动比例分别调整至基准利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。调整这是中行中行2月份率先取消房贷7折优惠利率后又一先行举措。

“上调存量房贷利率，详解细则主要是存量出于改善银行净息差、提高银行收益的考虑。”中行相关人士4月26日向记者表示。

其他银行尚在观望。建行、工行等相关人士称，目前并无出台调整存量房信贷利率的政策。而股份制银行中招行、兴业银行等亦表示，暂无新政策。

但市场人士判断，其他银行跟随的可能性很大。据记者了解，对于合同中无明确规定的情形而言，调高存量房贷利率或将引发与客户的纠纷。

截至2009年一季度，个人房地产按揭贷款余额约5.3万亿，若大量存量信贷重新定价将增厚银行利润。在商誉损失与利润间作何选择，银行业人士陷入了长考。

中行考量

中行再次“先发制人”的政策，犹如一颗炸弹，炸碎了存量客户利率7折优惠的美梦。

4月26日，中行相关负责人对本报记者进一步证实了该政策的执行细则。

中行称，中行与客户关于房贷利率优惠合同的约定存在三种不同的情况，该行对存量贷款利率优惠的调整并不是单方面、强制性“一刀切”。

第一种情况是，从2009年一季度开始，中行总行向各分行下发房贷合同补充协议的通知，规定房贷利率优惠期设定为2年，到期之后的利率再进行新的调整。由于该通知并非强制执行的补充条款，只有部分享受优惠房贷利率的客户签署了该协议。

第二种情况是，从今年1月1日开始，中行总行向各分行下发了新的房贷合同文本，里面明确房贷利率优惠期限为2年，到期后利率再进行新的调整。

但由于各分行的进度不一致，并非所有分行都按照新合同文本签约，因此存在有的分行还没有执行新合同文本的情况。这两种情况下，客户享受优惠利率的期限为2年。

第三种情况，即2009年没有签补充协议、今年未按照新房贷合同文本签约的客户，中行将按照具体签约房贷合同中关于利率优惠的条款继续执行。

截至09年底中行按揭贷款余额为9076亿元，但现在还难以确定究竟有多少客户会被“加息”。

不过，据记者了解，中行华东某地区的客户在2009年一季度补充协议中，大部分都是仅仅是写明享受7折利率优惠，但并无约定优惠期限。因此，对这个地区的客户来说，恢复8.5折难度较大。

动了存量客户的奶酪，自然客户反应强烈，尤其是部分二套房房贷客户，其利率从7折恢复到了1.1倍，相差巨大。

工行某分行个贷部负责人认为，中行此举一是落实国家宏观调控政策，二是从企业本身盈利来说，7折利率银行的利润已经非常微薄，如果提前还款情形出现，7折就是亏本的，而按照对目前房地产市场的判断，提前还款的情形或会增加不少，这是银行控制风险的考虑。

但一位股份制银行人士透露，2009年个贷冲得很猛。据了解，中行宣布上调存量房贷利率之前，已经评估了客户谴责和声誉，并为个贷资产重新风险定价，不过09、10年新增首套房贷中存在较多假首套，促使他们恢复利率8.5折。
利率合同玄机

“7折优惠也是特殊形势下的利率政策，不会一成不变，我们很早就预料到存量7折优惠不会一直执行，中行动作比较快。”工行上述分行个贷部人士说。

存量按揭利率调整虽然有利于银行，但同样要考虑平衡公众形象和社会舆论。对于银行同业来说，最稳妥的做法就是暂时观望。

一家股份制银行人士表示，未来是否追随中行，将决于两个因素，一是他们将观察中行对存量房贷利率调整的客户反应，看社会舆论如何；二是看银行和客户签订的利率协议是否存在法律瑕疵。

事实上，要动存量房贷利率则要看合同约定，这涉及到当时利率下调的调整方式。

据记者了解，各家银行按揭合同中对利率调整方式的约定并不完全一致，而且2009年存量房贷利率下调时选取的方式也有差异。

一种是系统自动调整。例如，工行2009年2月10日对符合条件的存量个人住房贷款利率下浮比例，通过计算机系统统一调整，无需客户逐一申请。

上海美达律师事务所律师陈世福认为，银行对利率从8.5折下降到7折，是减少客户负担，因此可以通过系统自动调整。但是从7折上调到8.5折，则是加重客户的负担，因此应征求客户同意，“不过，7折利率也可以理解为是银行给予的利率优惠，银行也有权取消优惠，因此，银行调整的余地较大。”

另一种则是客户申请、签订补充协议的方式，上述中行的补充协议就是一个例子。此外，据记者了解，建行也采取了客户自主申请的方式。

而这种方式则涉及到合同的具体约定，不过这种约定也五花八门。具体来说，例如中行部分协议约定了两年期限，而部分协议则仅写明了下浮30%，但并无约定期限。

“从上海地区来看，很多银行签订的7折优惠是没有期限的。”一家股份制银行个贷负责人说。

“如果补充协议里约定了两年期限，则银行有权在期限满时进行利率调整。但是如果没有约定，则银行会涉及违约。”陈世福认为。

一家券商分析报告指出，在打压投资性购房的大背景下，社会舆论反应不会过于负面，同时转按揭的难度较大，未来其他银行追随中行的可能性较大。

增厚银行利润

对存量客户开刀，或许会挽回银行房贷的肥美利润。

存量房贷利率由7折改成8.5折，那么房贷利率会上升89个基点到5.05%，对在2009年房贷政策宽松政策下购买第二套房和第三套房的人来说，调整之后需要按照基准利率1.1倍和1.2倍来计算，调整后的利率分别为6.53%和7.12%，相当于分别“被加息”237基点和296基点。

“以按揭的套数来算，2009年末大概是这样，首套和二套之间大概是5.5：4.5，首套居多。但是如果要论金额的话，首套和二套以上完全颠倒过来，首套和二套就是3.5：6.5的关系了。”一家股份制银行人士表示。

上述知名券商的报告指出，如果40%的存量房贷利率由7折改成8.5折，那么房贷利率会上升89个基点到5.05%。估计房贷中二套房贷的占比在30-40%左右，那么粗略估算对银行利润的影响在1.5%-3%。

兴业证券分析师更加乐观。他们认为，由于银行一二三套利率调整幅度和比例不一样，因此统一按照平均个人房贷利率上浮15%计算，以2009年年底数据为基准，可合计增加上市银行净息差8个基点，中行净息差可增加9个基点；合计增厚上市银行净利润6.3%，中行净利润可增厚7.14%。

不过，他们同时指出，存量房贷调整还存在如下问题：第一个是调整时间点，涉及到和客户约定的问题；第二个是客户违约情况，毕竟很多一套房和二套房投资者实际上是财富积累较低的投资者；第三个是个人经营性贷款，很多是以商业性物业作为抵押的，这块利率走势需要关注。

同时，上述知名券商的报告则指出，这一措施虽然有利于银行的息差，但进一步增强了房地产市场的不确定性。

而尽管中行人士称上调存量房贷利率主要是出于提高收益考虑，但他同时也表示最早要到明年受到影响的客户利率才会调整，所以对今年银行的利润影响不会太大。